пятница, 25 января 2008 г.

Мысли про недвижимость

Осенью 2006 года я купил квартиру в Киеве и переехал в столицу Украины вместе с семьей. В принципе, в старом провинциальном городе жилось нормально, только вот видимо из-за химической и прочей промышленности воздух был отравлен. Плюс в конце лета - начале осени цвела амброзия и на нее у меня была сильная аллергия. Это только в мифологии амброзия - пища богов, дающая молодость и бессмертие. На самом деле это гадское растение, пыльца которого проникает в организм и вызывает сонливость, воспаление слизистой оболочки, приступы удушья и т.п. У знакомого возле дома чуть ли не скорая дежурила, такие осложнения были. Он переехал в Киев и все сразу прошло. У меня, при смени местоположения, аналогично улучшалось состояние. Так что в основном благодаря амброзии я оказался тут.

Киев - классный город. Можно отдельную статью написать про плюсы жизни в мегаполисе. Но есть и 2 минуса: пробки и стоимость недвижимости. Если с пробками можно бороться, планируя время поездок, то с ценой квартир ничего не сделаешь. Подумать только, в своем городе в 2004 я купил 1-комнатную хрущевку в центре за $2400. Знакомая же продавала в прошлом году хрущевку в центре Киева за $180000 (с нулями там все правильно!!!).

Можно сколь угодно кричать, что цена завышенная, квадратный метр столько не стоит, будет обвал, лучше подождать и т.п. Но вот из-за здоровья у меня не получилось ждать и пришлось покупать квартиру в кредит. Тогда мне крутили пальцем у виска, что я идиот. Но вот прошло чуть более года и _тех_ цен уже нет. В нашем районе однокомнатная стоит уже от $115K. Летом и осенью квартиры продавались плохо, сделок было мало. Но сейчас, по словам знакомого риэлтора, все стабилизировалась и цены опять поползли вверх.

Кстати, то, что было с квартирами, напоминает сейчас ситуацию с землей. Люди стали понимать, что можно жить за городом. Стоимость строительства дома достаточно низкая. А при наличии машины можно ездить на работу и на ней. Но цена новой машины Гольф-класса - копейки, по сравнению с квартирой.

Чем ближе дом расположен к городу, тем быстрее получится попасть в центр. Следовательно надо покупать землю в черте города. Но кол-во земли ограничено, поэтому цена на нее постоянно растет. Если несколько лет назад $50K за квартиру было много, то сейчас она стоит в 2-3 раза больше. Точно так будет с землей. Я сказал :))

Но все это присказка. Меня несколько дней мучает другое. У меня возникла следующая идея. Приведу на числах.

1 комнатная квартира площадью 50 м2 в спальном районе стоит $115000.
1 сотка (100 м2) земли под Киевом стоит $10000.
До подобного участка на машине от подъеда дома можно доехать за 20 минут.
Для строительства дома на 400 м2 хватит 10 соток, то есть цена земли $100000.
Строительство дома + отделка (без шика) обойдется в $200000-$300000.
То есть стоимость земли + стройки выйдет $300000-$400000.
При этом в доме будет площать 8 1-комнатных квартир.
Чтобы купить 8 1-комнатных квартир надо $920000.

Уловили? А что, если 8 семей построят 1 дом, в котором будет 8 квартир. При одинаковой площади расходы будут меньше в 2.3-3 раза. Точнее надо, чтобы не 8 семей строили дом, а 1 предприниматель, который потом в нем продаст квартиры. Ну и лучше, конечно, уменьшить число 8 до 4. Тут, правда, вмешивается государство. Для получения номеров квартир надо производить какие-то дополнительные действия, часть площади давать ему бесплатно и т.п. Но все равно возможно, надеюсь, уменьшить стоимость жилья в 2 раза.

Вопрос: что я упустил? Или подобная ерунда уже есть?

29 комментариев:

  1. Прикидывали уже такой вариант.

    Ты упустил одну очень важную деталь - разрешение на строительство и регистрацию. Именно из-за того, что администрация дает разрешения только своим, жилье столько и стоит. Иначе бы завышенная цена быстро снивелировалась такими энтузиастами застройщиками - собрали деньги, постороили. Но не дадут. Монополизм в сфере строительства за которым четко следят. Те есть во первых ты не сможешь собирать официально деньги с людей на строительство без разрешения, во вторых, допустим ты построил этот дом - его надо будет через суд задним числом заставлять регистрировать как жилье.

    Ну и плюс такая проблема, как подвод коммуникаций.

    Вот поэтому деньги на строительство собрать не удасться. Если найдешь 7 хороших знакомых, готовых в это вложится на неофициальных началах - может что то и выгорит, если в процессе не разругаетесь, что скорее всего и случится.

    ОтветитьУдалить
  2. > Ты упустил одну очень важную деталь - разрешение на строительство и регистрацию.

    $100K - это цена земли с разрешением на строительство дома. Только тут может различаются виды строительства: коммерческое и личное. Я не знаю.

    ОтветитьУдалить
  3. Конечно есть. Вон у меня через один участок построили 4-х семейный дом. Метров по 110-120 на каждого гдето. Щаз вот еще один строят.

    Ну и поездь по пригородам, такого щас как грязи.

    ОтветитьУдалить
  4. > Конечно есть. Вон у меня через один участок построили 4-х семейный дом. Метров по 110-120 на каждого гдето. Щаз вот еще один строят.

    Хм, это все легально оформили или нет?

    ОтветитьУдалить
  5. > eugene
    Все что вы написали это фантазии человека который вообще не вкурсе предмета. Извините.
    Ни одной из указанных вами проблем не существует, зато есть совсем другие приколы.

    ОтветитьУдалить
  6. > maniac
    Конечно легально. По отношению к государству там нет никаких сложностей дороже $100-200.
    А вот оформление права собственности на каждую семью отдельно вопрос интересный ;) Хотя этого можно и не делать.

    ОтветитьУдалить
  7. ой не надо поднимать эту тему, итак голова кругом, как быть и что делать.
    состоявшимся дядям проще, а выпускникам с маааленьким стажем вообще никуда.

    ОтветитьУдалить
  8. Мальчик, иди погуляй, пока дяди взрослые темы обсуждают ;)

    А если серьезно, не надо ля-ля про маленький стаж и т.п. Я устроился на работу через несколько дней после получения диплома. И через 2.5 года купил первую квартиру.

    Когда речь идет про "мааааленький" стаж, это обычно означает, что человек пил пиво и развлекался. А когда пришлось взрослеть, оказалось, что он нифига не умеет.

    ОтветитьУдалить
  9. Эт где видано, чтоб брали на работу с 1к$ в месяц пацана с однолетним стажем?
    Сейчас конкуренция большая среди молодёжи, потому что ценят тех, кто добился чего-то и проявил свои способности, но если у него нет никакой стабильности, то такого не возьмут.
    я скорее возьму 30летнего, чем выпускника с маниакальными планами, которые он собирается осуществить.

    ОтветитьУдалить
  10. ИМХО
    а) не подведешь коммуникации
    б) не думаю, что нет разницы - зарегистрировать дом как одну единицу жилья или как 8 единиц (и, соответственно, 8 записей в БТИ).

    Действительно, если бы было все так просто, то таких микродомов вокруг Киева были бы сотни. Чего не наблюдается.

    Но, кстати, если решить проблему с коммуникациями - сдавать такой дом 8ми семьям уже ничего не помешает, как его не регистрируй. Но цена аренды сейчас оч. низкая по сравнению с ценой недвижки. По нынешним ценам 8 квартир в жопе мира потянут максимум на 2,5к в мес.

    ОтветитьУдалить
  11. А почему $1K, а не $10K?
    Деньги платятся за то, что человек выполняет какую-то работу. Если у него нет опыта, то о какой штуке баксов идет речь? Ведь он ничего не умеет.
    Другое дело, если деятельность работника приносит прибыль работодателю. И тогда все равно сколько ему лет. Хоть 16 или 70.

    ОтветитьУдалить
  12. > Но цена аренды сейчас оч. низкая по сравнению с ценой недвижки. По нынешним ценам 8 квартир в жопе мира потянут максимум на 2,5к в мес.

    Немножко не понял про аренду.
    Свое жилье - это свое. У съемного куча минусов. Вот я не знаю ни одного человека, который бы снимал квартиру постоянно в течение хотя бы 3 лет.

    Ну и цены на аренду щас ужасные. Родственники снимали холодную 1-комнатную в спальном районе без мебели за $430. При этом договор был на полгода. На больший период владельцы не хотят заключать - цены все время растут. То есть раз в 6 месяцев могут выгнать и тогда придется переезжать + платить половину месячной аренды агентству за услуги.

    ОтветитьУдалить
  13. Кхе.
    Я вообще имел в виду, что стоимость аренды низкая в Киеве, если сравнивать с ценой на недвижку.

    1к квартиру реально пока купить по минимальной цене 85к. Максимальная цена, по которой ее затем сдать - 450. 450*12 минус квартплата = $5к.

    Просто положив 85к в банк на год, можно получить больше.

    И, соответственно, $2.5к в мес за аренду 8ми квартирного дома стоимостью $300к - это мало. При чем явно еще что-то будет стоить обслуживание дома (вряд ли меньше чем $0.5к).

    "Свое жилье свое" - это все понятно. Я вот тоже купил себе в сентябре двушечку на оболони.

    ОтветитьУдалить
  14. > 1к квартиру реально пока купить по минимальной цене 85к.

    Это где? На Троещине?

    > Максимальная цена, по которой ее затем сдать - 450. 450*12 минус квартплата = $5к.

    На Оболони по ул. Героев Днепра и прп. Тимошено полно предложений по 500-550.

    > Просто положив 85к в банк на год, можно получить больше.

    Тут немножко не согласен :) Люди, у которых есть налом 85К, уже имеют квартиры :) А если налом нет, то берут кредит. А за кредит по моей схеме можно купить кусочек земли и дома.

    > И, соответственно, $2.5к в мес за аренду 8ми квартирного дома стоимостью $300к - это мало. При чем явно еще что-то будет стоить обслуживание дома (вряд ли меньше чем $0.5к).

    Про аренду домой ничего не скажу. Слышал, что на сезон сдают, но там штуками в месяц исчисляется.

    > "Свое жилье свое" - это все понятно. Я вот тоже купил себе в сентябре двушечку на оболони.

    Классно, поздравляю. Мне на Оболонь не хватило, но у меня 4-комнатная.

    ОтветитьУдалить
  15. > Это где? На Троещине?
    В очке, естественно. Поэтому и аренду такую низкую указал. На оболони и за 500 не снимешь, но на оболони хата уже за 100 точно стоить будет.

    Но ты вообще не понял, про что я.

    Я говорю, что не факт, что разрешение строить дом на земле означает разрешение строить многоквартирный дом. Это однозначно разные вещи - потому что многоквартирный дом в БТИ регистрируется как N объектов недвижимости, а обычный дом, какой бы огромный он ни был - это один объект. И даже если ты построишь 8-ми квартирный дом, ты его, скорее всего, как 8мь квартир жилого фонда зарегистрировать не сможешь. Ты его зарегистрируешь как 1 охуенно большой дом. И по частям его никто раскупать не будет. Потому что владение части объекта недвижимости - это хуйня. Там куча разных законодательных ограничений и заморочек, которые никому не нужны.

    При этом проблем сдать этот дом как 8 отдельных квартир - проблем не будет. Но доходность этого уже неинтересная. Вообще доходность покупки недвижимости с целью аренды - в Киеве очень низкая на данный момент. Я с этой целью цифры и расписывал. А не рассматривал гипотетических людей с 85ю штуками.

    ОтветитьУдалить
  16. Вопрос кстати интересный, дома типа таунхаусов на 3-4 семьи сам лично видел, значит как-то их строят. Вероятно ситуация такая же как с заменой жеков на товаришества жильцов, те кто знает как это сделать и умеет правильно всё просчитать - делает и выигрывает материально. :)

    ОтветитьУдалить
  17. > Но ты вообще не понял, про что я.

    Теперь понял :) Стройка недвижимости с целью сдачи в аренду может быть интересна тем, что за это время земля дорожает и через несколько лет можно дом продать уже дороже, чем если бы получил проценты по депозиту.
    Но это я щас теоризирую, реальных таких поступков не совершал, знакомых таких нет :)

    ОтветитьУдалить
  18. Эх надо срочно в провинции скупать землю, а то скоро и там вырастет. Хотя в окресностях Симферополя уже ой как растет...

    ОтветитьУдалить
  19. > Эх надо срочно в провинции скупать землю

    Можно и квартиры :) Перед переездом в Киев я продавал несколько квартир, на одну из них цена за год выросла в 3 раза.

    ОтветитьУдалить
  20. а) единственная реальная проблема с коммуникациями это канализация. Но проблема не подвести, потомучто обычно ее нет, а реализовать локально :) 8 выгребных ям на участке 10 соток это круто, ага :)
    б) "не думаю, что нет разницы" — конечно разница есть, но проблемы нет.

    ОтветитьУдалить
  21. > то таких микродомов вокруг Киева были бы сотни. Чего не наблюдается.

    Их наблюдается пару десятков пока я еду 7 километров от Киева к себе домой. Вокруг Киева их явно не сотни, а тысячи.

    Но повторюсь, я не говорю что так построится просто, проблем возникает ооочень много. Лично я бы не стал так строится.

    ОтветитьУдалить
  22. Сейчас популярно сблоченное строительство - самый простой случай таунхаусы - дома в линейку, у каждого дома две общих стены с соседями и небольшой земельный участок. Небольшая выгода на коммуникациях и большая на том, что земли мало занимается... Еще есть лейнхаусы, это тоже своего рода коттеджные поселки. Все это делается серьезными инвесторами с большими деньгами и также серьезными девелоперами/застройщимиками.

    8 однокомнатных квартир в одном доме, это не очень хорошая идея, просто потому что земли не хватит всем вокруг дома, и вообще своего рода загородная комуналка получается... Это же не дешево будет стоить, а на выходе получить 7 соседей и общие с ними проблемы в дополнение к своим... кто пойдет на такое? Если кто и пойдет, то большая вероятность, что пожалеет потом...

    ОтветитьУдалить
  23. > на выходе получить 7 соседей и общие с ними проблемы в дополнение к своим... кто пойдет на такое? Если кто и пойдет, то большая вероятность, что пожалеет потом...

    Это понятно, пусть будет не 8 квартир, а 4.

    ОтветитьУдалить
  24. Мне кажется - это не с нашим менталитетом, слишком много точек соприкосновения возникнет у "соседей"

    ОтветитьУдалить
  25. есть люди, оживленно работающие над вопросом создания целых городков под Киевом. Так что идея летает в воздухе. Важны нехилые капиталовложения, и их находят. Часто из-за границы.

    www.benderallo.com.ua

    ОтветитьУдалить
  26. > есть люди, оживленно работающие над вопросом создания целых городков под Киевом. Так что идея летает в воздухе.

    Да шо ж вы все такие оторванные от реальности :) Оно уже давно налеталось и приземлилось. Например: http://www.misto-soncja.ua/

    Кстати, картинка красивая: http://www.misto-soncja.ua/images/stories/genplan.jpg тока сейчас оно посреди страшного голого поля :)

    ОтветитьУдалить
  27. Есть такое. Я живу в Ирпене (17 км от Киева), в частном секторе, и у меня на улице сейчас строится подобный дом. Выкупили угловой участок, старый домик снесли, и строят усиленно домик по 4 однокомнатные квартиры на этаж. Похоже, там 3 или 4 этажа будет. Молодцы, в принципе.
    Улица вся довольна, ибо появился шанс подключиться к городским коммуникациям, плюс там наверняка будет магазин или ларек, что тоже хорошо.

    ОтветитьУдалить
  28. Строить вскладчину действительно дешевле, так как некоторые затраты (землеотвод, разрешения) поделятся на всех.

    Но вот вероятность успешно закончить строительство будет стремительно убывать с ростом числа пайщиков. Грубо говоря у пары участников появятся какие-то финансовые или личные проблемы - и вся стройка встанет. Риск слишком велик получается, он-то низкую цену и "съедает".

    А вот идея таун- и прочих "хаузов" активно продвигается в массы - вокруг киева строится сразу несколько проектов. Правда, судя по декларируемым ценам, вся экономия осядет в кассе инвестора :)

    ОтветитьУдалить
  29. Алекс, ты действительно изобрел велосипед. У нас по этой схеме уже давно работают. Как правило это трехэтажный "клубный" дом на 6 квартир с подземными гаражами и автономным отоплением. Строит частник, потом продает доли в доме. Естественно можешь пообщаться заранее с будущими соседями: не нравится - не бери. Цена приемлемая. У меня жена категорически отказывается жить в отдельном коттедже, поэтому для меня это оказалось оптимальным вариантом.

    Еще по этой же схеме сейчас богатые дяди строят дома для детей, а свободные квартиры сдают.

    Ну а что касается ограничений о которых Dmitry написал про владение частью объекта недвижимости - ничего страшного там нет. И таких домов сейчас действительно сотни...

    ОтветитьУдалить